Главная » Инвестиционный договор: на что обратить внимание

06.05.2020

Инвестиционный договор: на что обратить внимание

Достаточно популярным способом приобретения квартиры в новостройке является заключение инвестиционного договора.

Данная договорная схема недостаточно урегулирована законодательно, а потому возникает много спорных моментов при ее применении.

Статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» установлено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами.

Инвестиционным договором является соглашение между лицом, имеющим право на объект строительства (заказчик строительства, инвестиционный фонд и т.д.), и инвестором с целью участия инвестора в строительстве путем привлечения инвестиционных средств и получения в будущем в собственность объект.

По своей правовой природе инвестиционный договор очень похож на предварительный договор купли-продажи, который предусмотрен Гражданским кодексом Украины. Он предусматривает заключение договора купли-продажи объекта недвижимости после оплаты инвестором инвестиционных средств и ввод объекта в эксплуатацию. Все существенные условия договора купли-продажи объекта недвижимости (общая площадь, количество комнат, план-схема, материал, из которого строится объект и т.п.) должны быть отображены в инвестиционном договоре. Это выступает гарантией передачи объекта, о котором вы договорились.

Основным отличием инвестиционного договора от предварительного договора купли-продажи является то, что в соответствии со статьей 635 Гражданского кодекса Украиныпредварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора (договора купли-продажи). В соответствии со статьей 657 Гражданского кодекса Украины, договор купли-продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Итак, предварительный договор купли-продажи также должен иметь нотариальную форму.

Законодательного определения формы инвестиционного договора нет, а поэтому нужно соблюдать основные правила Гражданского кодекса Украины по заключению договоров. Итак, инвестиционный договор заключается в простой письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Однако, законодатель не запрещает нотариально заверять инвестиционный договор, поэтому, если стороны об этом договорились, он может быть заключен у нотариуса.

Существенные условия инвестиционного договора

Существенными условиями являются те условия, без которых нельзя заключать договор. Для инвестиционного договора они следующие:

  1. Предмет договора. Предметом инвестиционного договора является участие инвестора в строительстве дома. Инвестор осуществляет инвестиционные взносы и получает в собственность объект на условиях, определенных договором. Объект должен быть конкретизирован: указанный кадастровый номер земельного участка, адрес расположения, номер дома, секции, этаж, номер квартиры, ее размер (общая и жилая площадь), количество комнат, технические характеристики. Кроме этого, лучше настаивать на заключении отдельного приложения со схемой расположения квартиры на этаже, а также ее планировкой.
  2. Цена: договором должна быть предусмотрена согласованная сторонами стоимость объекта строительства. Такая стоимость может быть четко определена договором в гривневом эквиваленте в случае 100% оплаты квартиры или зависеть от курса валют / повышение стоимости объекта на различных этапах строительства в случае приобретения квартиры в рассрочку.
  3. Срок: в договоре должно быть предусмотрено три основных срока- срок уплаты инвестиционных взносов, ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию и срок передачи квартиры инвестору. Последний, как правило, указывается условно — после наступления двух событий, а именно погашение инвестиционных взносов и проведение государственной регистрации права собственности заказчика (фонда) на объект. Государственная регистрация права собственности заказчика (фонда) на объект может быть проведена исключительно после введения объекта в эксплуатацию.

На что обратить внимание?

При заключении инвестиционного договора, нужно обратить внимание на следующие условия:

  1. Четкие характеристики квартиры, фиксацию ее стоимости и сроках передачи. Как уже было отмечено выше, это существенныеусловия договора и они должны быть обязательно включены в договор.
  2. Срок ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку отдел продаж обещает вам, что дом будет достроен в определенный срок, он и должен быть включен в договор. Без него ни о каких возвратахсредств, в связи с задержкой строительства, не может идти речь.
  3. С кем заключается договор. Всегда нужно проверять, какое отношение имеет подписант к конкретному объекту строительства и квартире. Если договор заключается с фондом, он финансирует строительство. После ввода объекта в эксплуатацию заказчик строительства должен передать фонду конкретные квартиры. Обычно, финансировать строительство может несколько фондов. От имени фонда подписантом в договоре выступает компания по управлению активами (далее — КУА). Его полномочия могут быть подтверждены договором между фондом и КУА. Если договор заключается с заказчиком, нужно убедиться, не передал последний часть объекта, например, подрядчику или фонду. Полномочия подписанта договора подтверждаются доверенностью, уставом, протоколом общего собрания и тому подобное.
  4. Наличие гарантии зачисления оплаченных денежных средств по инвестиционному договору вдоговор купли-продажи. Такой пункт гарантирует, что никаких доплат по договору купли-продажи не должно быть(за исключением доплаты за увеличение квадратных метров).
  5. Наличие гарантий, что объект не продан или не продается третьим лицам и не является залоговым имуществом.
  6. Право инвестора вернуть средства в случае, если произошла задержка ввода объекта в эксплуатацию. Этот пункт является очень важным во всех договорах, предусматривающих инвестирование в недвижимость. В случае наличия в договоре такого пункта и задержки ввода объекта в эксплуатацию, вы имеете право отказаться от инвестирования объекта и вернуть деньги. Нужно быть готовым, что застройщик скорее всего не вернет средства на основании письма или претензии и нужно будет обращаться в суд.
  7. Ответственность заказчика (фонда) в случае нарушения срока передачи квартиры инвестору.
  8. Возможность указывать на недостатки при приеме квартиры и гарантия их устранения.
  9. Уступка права требования. Достаточно часто физические лица инвестируют в недвижимость с целью перепродажи на финальном этапе строительства. Это возможно реализовать путем замены стороны в договоре, а именно заключение договора об уступке права требования. Обычно, застройщики хотят за эту услугу оплаты — примерно 3-5% от стоимости договора.
  10. Право инвестора отказаться от договора без причины. Согласно Гражданскому кодексу Украины, расторжение договоров возможно только по взаимному согласию сторон, а также в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором. Иногда такой пункт указывают в договорах, однако за возвращение средств вам придется оплатить штраф в размере 10% от общей стоимости договора.

Все эти условия желательно иметь в договоре, который вы будете подписывать, однако в наших реалиях большинство застройщиков заботятся исключительно о своих интересах и не включают в договор некоторые условия.

Любой договор, который заключается на первичном рынке, не дает 100%-ной гарантии, что его условия будут выполнены, но есть возможность максимально себя защитить путем выбора лучших условий инвестирования. Каждый застройщик разрабатывает свой уникальный договор, который может иметь индивидуальные условия и их нужно анализировать. Обязательно читайте договора и обращайтесь к юристам для ограждения себя от неправомерных действий со стороны застройщика.