Главная » 6 основных рисков участия в фонде финансирования строительства

13.04.2020

6 основных рисков участия в фонде финансирования строительства

Операции на рынке первичной недвижимости осуществляются через различные схемы инвестирования строительства.

В соответствии с Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» существуют следующие законные механизмы инвестирования строительства объектов жилищного строительства:

  • через фонды финансирования строительства,
  • через фонды операций с недвижимостью,
  • через институты совместного инвестирования,
  • путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами.

Итак, законом четко определено 4 основных механизма привлечения средств дляфинансированиястроительства.

Инвестирование в строительство жилого дома путем участия в фонде финансирования строительства является одной из самых популярных законных схем оформления таких правоотношений. Преимущества этой схемы следующие:

  • она прозрачна и ее условия предусмотрены Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»;
  • существует утвержденная Кабинетом министров Украины типовая форма договора об участии в фонде финансирования строительства и именно ее зачастую подписывают строительные компании, которые выбрали этот механизм инвестирования. Подробнее типовой договор можно проанализировать по ссылке;
  • эта схема контролируется государственными органами, а именно НБУ и Нацкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.

Рассмотрим более подробно в чем заключается схема участия в фонде финансирования строительства.

Итак, финансовое учреждение, получившее лицензию на осуществление деятельности по управлению фондом, может создать фонд финансирования строительства с целью привлечения доверителей (инвесторов), которые финансируют строительство для получения в будущем в собственность жилья, которое закреплено за ними договором. Третьим лицом в этой схеме является застройщик, он, собственно, и строит дом — объект инвестирования. Эти три лица являются основными субъектами схемы участия в фонде финансирования строительства.

Управитель фонда заключает с инвесторами (доверителями) договор об участии в фонде финансирования строительства и на основании доверительной собственности осуществляет управление средствами фонда, передает их застройщику на основании договора, заключенного между застройщиком и управителем, контролирует их использование и выступает доверенным лицом в отношениях между застройщиком и доверителем, за что получает соответствующую плату.

Кроме договора и закона отношения между управителем и доверителем регулируются Правилами ФФС. Правила ФФС утверждаются управителем в момент создания фонда. В момент подписания договора доверитель признает правила ФФС и поэтому обязан их соблюдать.

Существует два вида фондов финансирования строительства:

  • ФФС вида А (стоимость и потребительские свойства объекта строительства определяет застройщик);
  • ФФС вида Б (стоимость и потребительские свойства объекта строительства определяет управитель. Застройщик обязуется соблюдать такие условия).

Основная разница заключается в том, что управитель ФФС вида А, в отличии от управителя ФФС вида Б, не несет ответственности перед доверителями своим имуществом. Поэтому в Украине чаще используют схему ФФС вида А.

Какие основные риски могут возникнуть у инвестора при заключении договора об участии в ФФС?

  1. По факту застройщик и управитель — это одна команда, которые совместно работают и идут к одной цели. Возникают случаи, когда управитель уклоняется от предоставления информации о застройщике, которая ему известна, тем самым защищая интересы последнего и нарушая свои обязанности по договору. Поэтому, если вы решите узнать информацию об этапе строительства или инициировать проведение проверки использования застройщиком средств, или заменить застройщика в связи с тем, что объект не строят, скорее всего вы получите отписку от управителя, что «все идет по плану». Такая схема затрудняет предъявления претензий к застройщику.
  2. Управитель и застройщик могут проводить финансовые операции с целью легализации (отмывания) денежных средств, находящихся в фонде.
  3. Чаще всего ФФС объединяет строительство большого количества домов и, в связи с этим, может возникнуть риск использования ваших средств для строительства другого дома. Обращаю внимание, что в пределах одного фонда это не является нарушением.
  4. Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» предусмотрен запрет управителя фонда использовать средства не по целевому назначению, но управитель может нарушить законодательство и перечислить денежные средства на счет другого фонда с целью завершения строительства другого комплекса или их присвоения. За такое нарушение управитель будет нести уголовную ответственность. С примером открытия уголовного производства и проведения досудебного расследования в связи с возможным совершением такого уголовного преступления вы можете ознакомиться по ссылке.
  5. Если управитель не выполняет свои обязательства по договору, доверители могут заменить управителя путем подачи иска в суд, но такая процедура затянется на годы и строительство на это время будет приостановлено.
  6. Другие риски, которые могут возникнуть при анализе условий конкретного договора, документов на земельный участок, документов на строительство и юридических лиц, фигурирующих в схеме жилого комплекса, который вы выбрали для инвестирования.

Все это может означать только одно — перед тем, как вложить деньги в строительство, лучше тщательно изучить документацию, судебные дела и взвесить все риски такого инвестирования.