13.04.2020

6 основных рисков участия в фонде финансирования строительства

Операции на рынке первичной недвижимости осуществляются через различные схемы инвестирования строительства.

В соответствии с Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» существуют следующие законные механизмы инвестирования строительства объектов жилищного строительства:

через фонды финансирования строительства,
через фонды операций с недвижимостью,
через институты совместного инвестирования,
путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами.

Итак, законом четко определено 4 основных механизма привлечения средств дляфинансированиястроительства.

Инвестирование в строительство жилого дома путем участия в фонде финансирования строительства является одной из самых популярных законных схем оформления таких правоотношений. Преимущества этой схемы следующие:

она прозрачна и ее условия предусмотрены Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»;
существует утвержденная Кабинетом министров Украины типовая форма договора об участии в фонде финансирования строительства и именно ее зачастую подписывают строительные компании, которые выбрали этот механизм инвестирования. Подробнее типовой договор можно проанализировать по ссылке;
эта схема контролируется государственными органами, а именно НБУ и Нацкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.

Рассмотрим более подробно в чем заключается схема участия в фонде финансирования строительства.

Итак, финансовое учреждение, получившее лицензию на осуществление деятельности по управлению фондом, может создать фонд финансирования строительства с целью привлечения доверителей (инвесторов), которые финансируют строительство для получения в будущем в собственность жилья, которое закреплено за ними договором. Третьим лицом в этой схеме является застройщик, он, собственно, и строит дом — объект инвестирования. Эти три лица являются основными субъектами схемы участия в фонде финансирования строительства.

Управитель фонда заключает с инвесторами (доверителями) договор об участии в фонде финансирования строительства и на основании доверительной собственности осуществляет управление средствами фонда, передает их застройщику на основании договора, заключенного между застройщиком и управителем, контролирует их использование и выступает доверенным лицом в отношениях между застройщиком и доверителем, за что получает соответствующую плату.

Кроме договора и закона отношения между управителем и доверителем регулируются Правилами ФФС. Правила ФФС утверждаются управителем в момент создания фонда. В момент подписания договора доверитель признает правила ФФС и поэтому обязан их соблюдать.

Существует два вида фондов финансирования строительства:

ФФС вида А (стоимость и потребительские свойства объекта строительства определяет застройщик);
ФФС вида Б (стоимость и потребительские свойства объекта строительства определяет управитель. Застройщик обязуется соблюдать такие условия).

Основная разница заключается в том, что управитель ФФС вида А, в отличии от управителя ФФС вида Б, не несет ответственности перед доверителями своим имуществом. Поэтому в Украине чаще используют схему ФФС вида А.

Какие основные риски могут возникнуть у инвестора при заключении договора об участии в ФФС?

По факту застройщик и управитель — это одна команда, которые совместно работают и идут к одной цели. Возникают случаи, когда управитель уклоняется от предоставления информации о застройщике, которая ему известна, тем самым защищая интересы последнего и нарушая свои обязанности по договору. Поэтому, если вы решите узнать информацию об этапе строительства или инициировать проведение проверки использования застройщиком средств, или заменить застройщика в связи с тем, что объект не строят, скорее всего вы получите отписку от управителя, что «все идет по плану». Такая схема затрудняет предъявления претензий к застройщику.
Управитель и застройщик могут проводить финансовые операции с целью легализации (отмывания) денежных средств, находящихся в фонде.
Чаще всего ФФС объединяет строительство большого количества домов и, в связи с этим, может возникнуть риск использования ваших средств для строительства другого дома. Обращаю внимание, что в пределах одного фонда это не является нарушением.
Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» предусмотрен запрет управителя фонда использовать средства не по целевому назначению, но управитель может нарушить законодательство и перечислить денежные средства на счет другого фонда с целью завершения строительства другого комплекса или их присвоения. За такое нарушение управитель будет нести уголовную ответственность. С примером открытия уголовного производства и проведения досудебного расследования в связи с возможным совершением такого уголовного преступления вы можете ознакомиться по ссылке.
Если управитель не выполняет свои обязательства по договору, доверители могут заменить управителя путем подачи иска в суд, но такая процедура затянется на годы и строительство на это время будет приостановлено.
Другие риски, которые могут возникнуть при анализе условий конкретного договора, документов на земельный участок, документов на строительство и юридических лиц, фигурирующих в схеме жилого комплекса, который вы выбрали для инвестирования.

Все это может означать только одно — перед тем, как вложить деньги в строительство, лучше тщательно изучить документацию, судебные дела и взвесить все риски такого инвестирования.